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Fachbeitrag Wohnungsnot
 

PAUL TIHOR IMMOBILIENEXPERTE

In Deutschland fehlen aktuell (2021) rund 500.000 bis eine Million Wohnungen (je nach Bewertung der Bedarfsanforderungen). Der Mangel an Wohnraum beschränkt sich dabei nicht mehr nur auf die sieben beliebtesten deutschen Großstädte – München, Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Zunehmend sind auch ländliche Regionen betroffen. Rund 90 Prozent der bundesweiten Baulücke entfällt auf 138 Kreise – das entspricht einem Drittel. Grund für den Mangel ist, dass die Bevölkerung von 2009 bis 2021 deutlich gewachsen ist und zeitgleich zu wenige Wohnungen neu gebaut wurden. 

 

Für Haushalte mit niedrigem und mittleren Einkommen wird es immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Ein durchschnittlicher Haushalt verfügt über ein Nettoeinkommen von etwa 2.170 Euro pro Monat, die übliche Mietbelastungsgrenze (Warmmiete) liegt bei 35 Prozent, was rund 760 Euro pro Monat entspricht. In den sieben beliebtesten Großstädten ist der Wohnungsmarkt sogar noch angespannter. Dort können sich selbst Haushalte mit mittleren Einkommen nur noch eine Wohnung deutlich unter 70 Quadratmetern Wohnfläche leisten. In München, Berlin und Hamburg sind es sogar weniger als 60 Quadratmeter. 

 

Die regionalen Wohnungsmärkte in Deutschland haben in den nächsten 30 Jahren mit ganz unterschiedlichen Herausforderungen zu kämpfen. Während die Nachfrage nach Wohnraum in den wirtschaftsstarken Zentren weiter steigt, müssen strukturschwache Regionen sogar damit rechnen, weitere Teile ihrer Bevölkerung zu verlieren. 

 

Entscheidender Treiber dafür, dass die Wohnungsmärkte sich regional so unterschiedlich entwickeln, ist die Binnenwanderung, also die Wanderbewegungen innerhalb Deutschlands. Im Durchschnitt der vergangenen Jahre sind jedes Jahr 3,8 Millionen Menschen über die Kreisgrenzen hinweg umgezogen. Im Jahr 2014 können 73 Prozent der Veränderungen am Wohnungsmarkt mit der Binnenwanderung erklärt werden; die Zuwanderung erklärt lediglich 27 Prozent. 

 

Die Zuwanderung aus dem Ausland, insbesondere in den Jahren 2015 und 2016, verstärkt jedoch zusätzlich die Effekte der Binnenwanderung. Auch sie konzentriert sich auf die wirtschaftsstarken Regionen. 

 

Für bestimmte Mietergruppen sieht die Situation zudem nochmals dramatischer aus. Mietergruppen, die über ein unterdurchschnittliches Einkommen verfügen, wie zum Beispiel Studenten und Rentner, werden ab 2024 vor geradezu unlösbare Probleme gestellt, denn dann beginnen die geburtenstarken Jahrgänge in Rente zu gehen. 

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