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Fachartikel & Fachbeiträge

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Hier finden Sie Beiträge zu relevanten Themen der Immobilienwirtschaft.

Reputationsmanagement in der Immobilienwirtschaft

Ob Bauunternehmer, Bauträger, Handwerker oder Immobilienmakler, sie alle besitzen unterdurchschnittliche Reputationswerte. Und dieses in der Öffentlichkeit bestehende Meinungsbild korreliert nicht mit den tatsächlichen, objektiv empirisch ermittelbaren Werten in Punkto Integrität, Professionalität und gesellschaftlich positivem Nutzen. Die verschiedenen Akteure der Immobilienwirtschaft sind in hohem Maße ehrlich, arbeiten sehr gewissenhaft und verdienen im Vergleich zum Risikoprofil ihrer Tätigkeit, eher zu wenig als zu viel. Nur kommt diese Tatsache bei sehr Wenigen an.

Sie kennen sicherlich viele irrationale menschliche und gesellschaftliche Phänomene, die Ihnen rätselhaft erscheinen und für die Sie keine wirklich plausiblen Erklärungen finden. Dann sollten Sie sich mit Verhaltensökonomie beschäftigen, denn die beobachtbaren Irrationalitäten lassen sich zum größten Teil auf die Arbeitsweise und die Funktionsstrukturen unseres Gehirns zurückführen. Sie kann plausibel erklären, warum Journalisten immer von verunglückten und niemals von sicher gelandeten Flugzeugen berichten, wie und warum Menschen leicht in die Irre geführt werden können ohne dass eine böse Absicht dahintersteht und weshalb Menschen auch noch dann an falschen Überzeugungen hängen, wenn man Ihnen schlüssig und unwiderlegbar die Unrichtigkeit darlegt. 

Ohne, dass es uns bewusst wird, nehmen wir unsere Umgebung oftmals vollkommen verzerrt wahr, interpretieren sichtbare Vorgänge um, ergänzen oder reduzieren Erkenntnisse ohne jeglichen Realitätsbezug, so dass unsere Entscheidungen alles sind, nur nicht angemessen und richtig. Die Verhaltensökonomie versucht im übertragenen Sinne Rationalität in Systeme und Bereiche zu transferieren, die an sich irrational sind bzw. Kategorien der Rationalität anders interpretieren. 

 

Der Presserummel um den ehemaligen Bundespräsidenten Wulff bestätigt, wie verheerend Kommunikation sein kann, wenn man deren Regeln nicht beherrscht. Dass es Heilige unter Politikern nicht gibt ist ein Allgemeinplatz. Die Prozesse, die Wirksam sind, wenn Politiker in Spitzenfunktionen kommen, können auch als negative Auslese verstanden werden. Das kommt letztlich auf die Interpretation und das Menschenbild an, dem man nachhängt. Durchsetzungsvermögen steht in jedem Fall über charakterliche Eigenschaften. Wer sich gegen innerparteiliche und außerparteiliche Konkurrenten nicht durchsetzen kann, erhält erst gar nicht die Möglichkeit Kompetenzen ausspielen zu können. Berlins Ex-Bürgermeister Wowereit hat sich darüber öffentlich mehrfach geäußert. Demzufolge ist die wichtigste Eigenschaft eines Politikers, Konkurrenten wegbeißen zu können. Dass ein edler Charakter das nicht zulässt, versteht sich von selbst. Dennoch müssen Politiker in der öffentlichen Wahrnehmung als Archetypus von Edelmut und Kompetenz gelten und das können sie nur mit einem ausgeklügelten Reputationsmanagement und der dazugehörigen Kommunikationsstrategie. 

 

Reputationsmanagement erfolgt also über Kommunikation und diese will gelernt sein. 

 

Es gibt verschiedene Kommunikationstheorien, die für Verständnis sorgen. Ich persönlich halte die von Paul Watzlawick aufgestellten fünf Grundregeln (metakommunikative Axiome), die die menschliche Kommunikation erklären, als sehr hilfreich, weil sie gleichzeitig Auskunft über deren Bedeutung geben. Insbesondere beweisen sie, wie eng die verbale Kommunikation mit Beziehung und Emotion verknüpft ist. 

 

Warum treffen wir jeden Tag genau die Entscheidungen, die wir getroffen haben, warum ist uns jener sympathisch und der andere unsympathisch. Wie kommen wir zu Beurteilungen über die Seriosität eines Marktteilnehmers und die mangelnde Seriosität unseres Konkurrenten.  Auch unter günstigen Umständen fällt es Menschen schwer, Entscheidungen, Meinungen, Überzeugungen, Neigungen und Wünsche zu hinterfragen. Wenn man gefragt wird, wie man zu einer konkreten Entscheidung bzw. Meinung gekommen ist, können darauf die Meisten eine mehr oder weniger plausible Erklärung abgeben. Interessant ist aber, dass jeder der festen Überzeugung ist, dass diese aufgrund einer abwägenden Analyse erfolgte, einer rationalen Überlegung über die Materie. Doch dem ist ganz und gar nicht so, eher umgekehrt. Man trifft eine Entscheidung und wenn man sie erkläre soll, dichtet man sich etwas zusammen, besser gesagt unser Gehirn, und das macht es so gut, dass man selbst daran glaubt. 

 

Viele glauben zu wissen, was in ihrem Kopf vorgeht, aber weit gefehlt. Viele Gedanken tauchen in unserem Bewusstsein auf, ohne dass wir nur erahnen könnten, wie sie dorthin gelangten. Wer kluge Entscheidungen treffen will, sollte die Fehler in seinem intuitiven Denken kennen. Das Verständnis über Urteils- und Entscheidungsprozesse im Gehirn ist Grundvoraussetzung für eine produktive Selbstreflektion. Systematisch begangene Fehler beim Denken lassen sich auf die Konstruktion des Kognitionsmechanismus zurückführen. Das Konzept der Heuristiken und kognitiven Verzerrungen hilft uns zu mehr Selbsterkenntnis, als das Studium der Philosophie.Könnten Sie sich Woody Allen als Schwergewichtsboxer vorstellen? Natürlich nicht. Seine Möglichkeiten für diesen Sport sind durch seinen Körperbau, insbesondere seine Muskulatur, stark eingeschränkt. Wenn wir über geistige Leistungen sprechen, sprechen wir eigentlich über unser Gehirn, verschwenden aber keinen einzigen Gedanken an mögliche Einschränkungen, die genau diesem Organ zu verdanken sind. 

 

Obwohl Josef Ackermann ein vorbildlich guter Mensch ist, steht es um seine Reputation nicht wirklich gut. Und das hat Auswirkungen. Es ist kaum vorstellbar, dass ein DAX-Konzern ihn in den Vorstand berufen würde, noch, dass er eine öffentlich herausgehobene Position in Deutschland einnehmen könnte. 

 

Reputation beeinflusst und lenkt den Blickwinkel und die Einstellung von Menschen gegenüber dem Reputationsträger, unabhängig, ob es sich um ein Unternehmen, einen Staat oder eine natürliche Person handelt. Sie ist wesentlich für Erfolg oder Misserfolg. 

Daher sollte sich jeder Reputationsträger die Frage stellen, wie Reputation im positiven Sinne gesteuert werden kann. Dazu ist zunächst einmal wichtig, zu verstehen, was genau Reputation ist. 

 

Man kann es immer wieder erleben, nämlich den Fehler, nicht zu wissen worüber man spricht. In der Realität macht man keine Unterschiede zwischen Begriffen wie Reputation, Image und Marke. Doch handelt es sich hierbei um ganz unterschiedliche Dinge. 

Menschen und ihr Verhalten sind immer im Rahmen sozialer Kontexte zu sehen. Insofern kommt dem Thema Reputation eine ganz konkrete soziale Rolle, besser gesagt Funktion zu. Diese lässt sich auf zwei Kernelement reduzieren, nämlich hinsichtlich sozialer Legitimation und der Komplexitätsreduktion. 

 

Auch in hoch entwickelten Gemeinschaften gibt es soziale Unterschiede, die einer Legitimation bedürfen. Diese speist sich einerseits aus dem Bewusstsein, dass es funktionale Unterschiede gibt, z.B. Straßenfeger und Bundeskanzler, sowie aus einem moralischen Kontext. Letzteres ließe sich auf die Formel reduzieren, wer anständig ist und seinen Job gut macht, also über eine intakte Reputation verfügt, darf auch Privilegien in Form von Macht, Wohlstand und hohes Ansehen genießen. 

Eine gute Reputation rechtfertigt insofern soziale Ungleichheit. Der Fall des ehemaligen Bundespräsidenten Wulff zeigt eindrucksvoll was passiert, wenn man seine Reputation verliert. Plötzlich gönnt man einem gar nichts mehr. Anders ausgedrückt, beruht rationale Autorität auf Kompetenz in all ihren Dimensionen und irrationale Autorität auf Macht. Reputation drückt somit Kompetenz aus.

Daneben besitzt Reputation die Funktion der Komplexitätsreduktion. Jede Organisation und jeder Mensch treffen täglich eine Vielzahl von Entscheidungen. Nicht alle diese Entscheidungen, gerade, wenn es um wichtige soziale bzw. wirtschaftliche Interaktionen mit anderen geht, kann einer genauen und ausführlichen Prüfung unterzogen werden. 

 

Der komplexe Lebenssachverhalt muss deshalb auf allen Ebenen reduziert werden. Und hier spielt dann eine gute Reputation eine entscheidende Rolle, denn eigentlich ist sie nichts anderes als ein Indikator für Vertrauens- und Glaubwürdigkeit. Sie ist eine Art öffentliche Bestätigung über diese Indikatoren, weil sie aus Erfahrungswerten, sowohl eigener, als auch Dritter, bestehen. Derjenige, der Vertrauen schenkt, hat vorher wahrgenommen, dass sein gegenüber ihn ähnlichen Situationen Kompetenz gezeigt hat, man ihm also vertrauen darf, auch ohne explizite Prüfungen bezogen auf Vertragstreue, Leistungsfähigkeit und so weiter. 

Reputation kann insofern auch als ein Konstrukt gedeutet werden, die eine stark verdichtete Aussage über die Vertrauenswürdigkeit eines Anderen ermöglicht, mit dem man keine eigenen Erfahrungen gesammelt hat. Man erhält quasi Informationen, ob sich der zukünftige Partner normativ und moralisch korrekt verhält. 

Bei dem Thema Reputationsmanagement ist das Ziel eindeutig, nämlich die Erreichung einer guten Reputation. Das Ziel ist dabei möglichst rasch und mit möglichst wenig Aufwand zu erreichen. So muss jede vernünftige Strategie auch eine immunisierende Wirkung beinhalten, die zukünftige Angriffe auf die Reputation abwehrt bzw. deren Wirkung mindert. Zu beachten ist, dass jede strategische Entscheidung auf der richtigen Beurteilung der eigenen Fähigkeiten und Ressourcen basieren muss. Jede Selbstüberschätzung führt zwangsläufig zu mangelnden Ergebnissen. 

Erfolg ist nicht planbar. Man kann in unsicheren Situationen nur Entscheidungen treffen, die gute Chancen haben Erfolgsaussichten zu verbessern. Dies gilt auch für das Reputationsmanagement. Trotzdem sind bestimmte Grundlagen vonnöten. So ist es wichtig zu wissen, welche konkreten Ziele erreicht werden sollen und wo Chancen gesucht werden müssen. Reputationsmanagement besteht zum größten Teil aus Fragen, aus Zuhören, aus Informationseinholung und zum geringsten Teil aus Anweisungen geben. Es ist ein holistischer Prozess und bedeutet permanente Veränderung.

Einflussnahme auf die eigene Reputation beginnt mit Ausstrahlung von Wärme, gefolgt von eindrucksvollen Demonstrationen von Kompetenz. Organisationen und Menschen, die neue Wege aufzeigen, neue Methoden entwickeln und die ihre Erkenntnisse teilen, besitzen die Überzeugungskraft, die zu einer optimalen Reputation führt. Aufrichtigkeit und gute Absichten müssen permanent im Eins-Zu-Eins-Dialog kommuniziert werden. Jede Strategie ist vom Menschen ausgehend zu entwickeln und die zwischenmenschliche Kommunikation ist deren wichtigstes Instrument. 

Wohnungsnot?

In Deutschland fehlen aktuell (2018) rund 500.000 bis eine Million Wohnungen (je nach Bewertung der Bedarfsanforderungen). Der Mangel an Wohnraum beschränkt sich dabei nicht mehr nur auf die sieben beliebtesten deutschen Großstädte – München, Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Zunehmend sind auch ländliche Regionen betroffen. Rund 90 Prozent der bundesweiten Baulücke entfällt auf 138 Kreise – das entspricht einem Drittel. Grund für den Mangel ist, dass die Bevölkerung von 2009 bis 2017 deutlich gewachsen ist und zeitgleich zu wenige Wohnungen neu gebaut wurden. 

 

Für Haushalte mit niedrigem und mittleren Einkommen wird es immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Ein durchschnittlicher Haushalt verfügt über ein Nettoeinkommen von etwa 2.170 Euro pro Monat, die übliche Mietbelastungsgrenze (Warmmiete) liegt bei 35 Prozent, was rund 760 Euro pro Monat entspricht. In den sieben beliebtesten Großstädten ist der Wohnungsmarkt sogar noch angespannter. Dort können sich selbst Haushalte mit mittleren Einkommen nur noch eine Wohnung deutlich unter 70 Quadratmetern Wohnfläche leisten. In München, Berlin und Hamburg sind es sogar weniger als 60 Quadratmeter. 

 

Die regionalen Wohnungsmärkte in Deutschland haben in den nächsten 30 Jahren mit ganz unterschiedlichen Herausforderungen zu kämpfen. Während die Nachfrage nach Wohnraum in den wirtschaftsstarken Zentren weiter steigt, müssen strukturschwache Regionen sogar damit rechnen, weitere Teile ihrer Bevölkerung zu verlieren. 

 

Entscheidender Treiber dafür, dass die Wohnungsmärkte sich regional so unterschiedlich entwickeln, ist die Binnenwanderung, also die Wanderbewegungen innerhalb Deutschlands. Im Durchschnitt der vergangenen Jahre sind jedes Jahr 3,8 Millionen Menschen über die Kreisgrenzen hinweg umgezogen. Im Jahr 2014 können 73 Prozent der Veränderungen am Wohnungsmarkt mit der Binnenwanderung erklärt werden; die Zuwanderung erklärt lediglich 27 Prozent. 

 

Die Zuwanderung aus dem Ausland, insbesondere in den Jahren 2015 und 2016, verstärkt jedoch zusätzlich die Effekte der Binnenwanderung. Auch sie konzentriert sich auf die wirtschaftsstarken Regionen. 

 

Für bestimmte Mietergruppen sieht die Situation zudem nochmals dramatischer aus. Mietergruppen, die über ein unterdurchschnittliches Einkommen verfügen, wie zum Beispiel Studenten und Rentner, werden ab 2024 vor geradezu unlösbare Probleme gestellt, denn dann beginnen die geburtenstarken Jahrgänge in Rente zu gehen. 

Wohnungsbau in Deutschland

Herbert D. Kelleher (1931), Mitgründer von Southwest Airlines (erste echte Billigfluggesellschaft der Welt), Henry Ford (1863 - 1947), Gründer von Ford Motors, Theo Albrecht (1922 - 2010) und Karl Albrecht (1920 - 2014), Gründer von ALDI, sind neben anderen Pionieren der Wirtschaftsgeschichte, die größten Sozialrevolutionäre der Moderne. Nicht Karl Marx, nicht Ferdinand Lassalle, nicht August Bebel haben der materiellen Not der unteren Einkommensschichten ein Ende bereitet, sondern gestandene Kapitalisten. 

 

Was viele Politiker nicht wahrhaben wollen, ist die Tatsache, dass die Wirtschaft ein der Natur entlehntes System darstellt, das genügend Potential besitzt, mehr Gerechtigkeit und Wohlstand zu erschaffen, als es die Politik jemals in der Lage wäre. Man muss sie nur lassen.

 

Die Wohnungsnot verbunden mit steigenden Mieten, ließe sich meiner Meinung nach relativ schnell lösen. Voraussetzung ist eine „Nichteinmischung“ der Politik in die Entwicklung von Lösungsansätzen. Ökonomisch betrachtet macht es ebenso wenig Sinn Subventionen in die Tourismuswirtschaft fließen zu lassen, als in die Wohnungswirtschaft. Kennen Sie einen Politiker, der staatliche Kostenzuschüsse zu Ihrem Urlaub fordert? Billigflieger, günstige Hotels und günstige Restaurants kommen ganz und gar ohne staatliche Subventionen aus und machen doch respektable Gewinne.

 

Wie eingangs erwähnt, kann man das dahinterliegende Prinzip auf fast sämtliche, wenn nicht gar auf alle Lebensbereiche ausdehnen, selbst auf das Gesundheitssystem.

 

Zurzeit fließen zeitgleich Subventionen in den Wohnungsbau und die Mietbeihilfen und zwar in großem Maßstab. Aldi hat zu keinem Zeitpunkt Subventionen benötigt, um qualitativ hochwertige Lebensmittel zu außerordentlich günstigen Konditionen anbieten zu können. Und genau das könnte die Immobilienwirtschaft auch leisten. Warum tut sie das bisher nicht? Weil sie es nicht muss und auch nicht kann. Und das deshalb, weil sich die Politik viel zu stark einmischt. Ungeachtet der Erkenntnisse aus der Bauphysik, der Ökonomie, der Energiewirtschaft und den Tatsachen bestehender Marktmechanismen, hat die Politik in den letzten 30 Jahren eine Politik der Verhinderung betrieben. Parteiübergreifend wurde und wird die Immobilienwirtschaft daran gehindert Lösungen zu finden. Erforderlich ist ein Umdenken in der Grundstücksbewirtschaftung, bei Finanzierungsmöglichkeiten und beim Bau von Wohnungen. Ich bin zwar ein unverbesserlicher Optimist, aber Hoffnung auf ein tatsächliches Umdenken in der Politik habe ich nicht.